Bordeaux, ville touristique de renommée mondiale, attire chaque année des millions de visiteurs. Ce flux touristique important a engendré un marché de la location saisonnière dynamique et concurrentiel. Son architecture classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, sa gastronomie raffinée et son vignoble prestigieux contribuent à faire de Bordeaux une destination de choix pour les voyageurs. Ce guide explore les différentes facettes de ce marché en plein essor, en fournissant des informations précieuses aux propriétaires et aux locataires.
Analyse du marché de la location saisonnière bordelaise
L'offre : typologie des logements et prix
Le marché bordelais de la location saisonnière est caractérisé par une offre diversifiée. Les appartements représentent la part la plus importante (environ 70%), suivis des maisons (20%), puis des chambres d'hôtes et gîtes (10%). Certains quartiers, comme le centre historique, les Chartrons et Saint-Pierre, concentrent une offre haut de gamme avec des prix plus élevés. La proximité des principaux sites touristiques, des transports en commun et des commerces influence fortement la tarification.
- Plateformes de réservation : Airbnb, avec une part de marché estimée à 65%, domine le secteur, suivi de Booking.com (20%) et Vrbo (10%). Les commissions et les politiques de chaque plateforme impactent directement la rentabilité des propriétaires.
- Prix moyens par nuitée : En haute saison (juin à septembre), les prix moyens varient de 100€ à 300€ pour un appartement en centre-ville, pouvant atteindre 500€ et plus pour des propriétés exceptionnelles. En basse saison, ces prix peuvent être divisés par deux.
- Équipements et Services : La présence de Wifi haut débit, d'un parking privé, d'un service de ménage inclus et d'équipements modernes (cuisine équipée, lave-linge) sont des critères importants pour les locataires et influencent directement le prix.
- Tendances : On observe une demande croissante pour des locations éco-responsables (certification écologique, énergies renouvelables) et des hébergements atypiques (chambres dans des hôtels particuliers, maisons de vignerons, lofts).
La demande : profils de locataires et saisons
La demande de locations saisonnières à Bordeaux est saisonnière, avec des pics d'activité en été et pendant les événements majeurs comme la Fête du Vin de Bordeaux ou les concerts au stade Matmut Atlantique. Le profil type des locataires est celui de touristes individuels ou en couple (60%), suivis des familles (30%) et des groupes d'amis (10%). La clientèle est majoritairement européenne (75%), avec une forte représentation française, britannique et allemande.
- Origine géographique : Le marché est majoritairement européen, avec une influence croissante de la clientèle nord-américaine et asiatique.
- Saisonnalité : La haute saison représente environ 70% du chiffre d'affaires annuel, concentrée sur les mois de juin à septembre. Des événements ponctuels peuvent créer des pics de demande significatifs.
- Motivations des locataires : Les visiteurs recherchent l'authenticité, la proximité des sites touristiques, des hébergements confortables et bien équipés, ainsi que des expériences locales (cours de cuisine, visites de vignobles).
- Durée moyenne des séjours : La durée moyenne des séjours est de 4 nuits, mais elle peut varier en fonction de la saison et du type de voyage.
Réglementation et aspects légaux de la location saisonnière à bordeaux
La location saisonnière à Bordeaux est encadrée par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) et par des réglementations municipales spécifiques. Les propriétaires doivent respecter des obligations déclaratives (déclaration en mairie) et fiscales (taxe de séjour). Bordeaux impose des limitations sur le nombre de nuitées autorisées par an et des restrictions géographiques dans certaines zones pour préserver le marché locatif traditionnel.
- Déclaration en mairie : Cette déclaration est obligatoire et permet à la municipalité de suivre l'activité et de collecter la taxe de séjour.
- Taxe de séjour : Le montant de la taxe de séjour est variable et dépend du type de logement et du prix de la nuitée.
- Restrictions municipales : Des zones sont soumises à des limitations du nombre de locations saisonnières pour éviter la saturation du marché et maintenir un équilibre entre locations traditionnelles et saisonnières.
- Assurance : Une assurance spécifique est fortement recommandée pour couvrir les risques liés à la location saisonnière (dommages, vol, responsabilité civile).
Conseils et stratégies pour les propriétaires
Pour réussir dans le secteur de la location saisonnière bordelaise, les propriétaires doivent mettre en place une stratégie efficace, intégrant des aspects marketing, gestion et conformité légale. La concurrence est forte, une gestion optimisée est donc indispensable.
- Optimisation des annonces : Photos professionnelles de haute qualité, description détaillée et précise, mise en avant des équipements et des services, prix compétitifs.
- Gestion des réservations : Utiliser un logiciel de gestion de calendrier pour optimiser les réservations et éviter les doublons. Une communication réactive et professionnelle avec les locataires est essentielle.
- Gestion des risques : Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle et une assurance habitation couvrant les dommages éventuels.
- Stratégie tarifaire dynamique : Adapter les prix en fonction de la saison, de la demande et des événements. L'utilisation d'outils de gestion de prix dynamiques peut être bénéfique.
- Respect de la réglementation : Se conformer aux obligations déclaratives et fiscales est crucial pour éviter les sanctions.
Conseils pour les locataires
Pour trouver le logement idéal à Bordeaux, il est crucial de comparer les offres, de vérifier les avis des précédents locataires et de s'assurer de la fiabilité du propriétaire ou de la plateforme de réservation.
- Choisir une plateforme fiable : Privilégier les plateformes reconnues et sécurisées.
- Vérifier les avis et les évaluations : Les avis des voyageurs précédents permettent d'évaluer la qualité du logement et du service proposé.
- Comparer les offres : Comparer les prix, les équipements et la localisation avant de réserver.
- Communiquer avec le propriétaire : Poser des questions au propriétaire avant de réserver pour obtenir des informations complémentaires.
- Lire attentivement les conditions de location : Comprendre les conditions d'annulation, les règles du logement et les modalités de paiement.
Le marché de la location saisonnière à Bordeaux offre de nombreuses opportunités, tant pour les propriétaires que pour les locataires. Une connaissance approfondie du marché, du cadre réglementaire et des meilleures pratiques permet de maximiser les chances de réussite.